编者按：7月21日，市规划协会召开了部分会员单位（开发公司）座谈会议。会议传达学习了国务院37号文件，即“国六条”精神，介绍了近一个时期规划国土资源工作信息和行业信息，接着，与会的成员单位进行了座谈，他们对协会工作、规划国土管理，以及如何贯彻“国六条”提出了很好的意见和建议。现将他们的发言整理如下：

武汉新世界康居发展有限公司董事长刘光本
      协会在组织专业技术和学术研究、在会员单位交流和为开发企业服务方面做了一些工作，协会的几个工作骨干选得很好，大家都很负责、很谦虚，跟大家交往过程中没有什么架子，商量着办事，这样下去协会发展得很好，建议：
      1、协会今后在发挥政府和企业桥梁纽带作用方面要加强，并增强沟通，通过协会这个民间组织形成一些意见和建议，来影响市委、市政府的决策，来为企业和社会提供更好的服务。
      2、在执行国六条及相关政策的方面，我市规划国土相关部门一方面要依据政策法规办事，另一方面要结合武汉的实际，认真做好调查研究“90+70%”的规定如何贯彻落实，在全市如何掌握，如何解决当前遇到的一些矛盾和问题，建议提出贯彻“国六条”的具体办法。
      3、关于土地问题，政府实施新的对闲置土地的处置办法，即在取得土地后需在规定的时间内开工，我们可以开工，但其前提应是在道路、供给水、公共设施全面到位的情况下执行，这些不到位，就难以按期开工，应加强研究，具体问题具体对待，规划局应该慎重处理。
      4、建议将廉租房、经济适用房与普通商品房的建设标准界定清楚，以利于实施。在建设程序和经济适用房的问题上应将二级、一级住房市场统筹安排，合理布局，把相关政策归拢起来，一方面形成全市廉租房、经济适用房体系，用以保障困难户的住房问题，另一方面，保障房地产市场的健康发展。今后开发公司、市规划局应加强沟通，正确认识当前矛盾，合理解决遇到的矛盾和问题。

武汉地产集团董事长白起鹤：
      1．“国六条”下发后，武汉市的房地产如何搞，这是大家都很关注的事情。目前武汉商品房销售下滑，房地产企业对此有些担忧。因此，建议政府尽快推动该项工作，明晰90+70％的操作方式，以保持武汉市房地产市场的健康发展。
      2．在土地储备方面，规划国土部门应做得更加细致一些，因为相对于资金来说，土地资源更加重要。
      3．对于地产集团在后湖地区的开发项目，希望得到规划局的支持，一是建设用地手续请尽快批下来，二是对后湖地区，希望规划局能在道路布局、景观节点、道口建设的规划等方面提高规划标准，最好也能制定法定图则。

武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司吴德缘：
      1、目前，王家墩商务区的整个工作还处在规划阶段。商务区的专项规划地块规划等都在推进中，整个商务区的建设工作越来越清晰，在实际工作中体会到规划对开发以及公司经营的重要性：规划促理念、规划促时效、规划促效益。因为在王家墩商务区的规划中考虑到了规划的长远性、超前性和重要性，领导们和同行都对其有很高的评价。根据现在形势的要求，有关专项规划需要做局部调整，影响商务区发展的重要因素是交通规划，因此从长远性、超前性考虑，轨道2号线的走向，应充分考虑商务区建设长远的需求。
      2、商务区的规划公示、控规法、定图则已经完成，但是审批工作尚未完成，希望规划局局尽快完成审批。
      3、由于王家墩商务区的建设比较特殊，希望政府加大其拆迁力度。
      4、我们感到：“国六条”的下发是非常正确及时的，许多城市房地产过热，房价过高的问题是存在的，相对于其他城市，目前武汉的房价在3500元/㎡左右，武汉的房地产市场是正常的，也是理性的，但同样需要政府支持、培育、规范好这个市场。王家墩商务区将来面对的是高端客户，在具体贯彻90+70%的政策时，请规划局考虑这个项目的特殊性。

武汉三金房地产开发有限公司副总经理郦范正：
      “国六条”的核心问题是“90+70%”的规定。无论是政府主管部门，还是开发公司都必须坚定执行。但是如何执行，在操作上有许多具体细节尚不明确，如新审批是什么概念，是从规划方案的批准，还是从规划许可证发放算起，还是从土地招标拍卖获得土地使用权算起，这些在贯彻执行“国六条”中需要明确。
      一个项目的开发，从选定地点到开发建设，进度与工作难度有关，在取得土地使用权后，遗留问题很多，有一系列工作要做，从规划设计到规划审批手续的办理，诸如电力供应、市政建设、环境建设等等，其中也涉及费用问题，建议规划局对这类项目作为历史遗留问题处理。

湖北长城建设实业有限公司总经理宋玉：
      规划协会的活动很丰富，但是时间安排上需要更加明确。希望协会用更多的机会，更多样的形式，更丰富的内容，更宽的交流渠道组织会员单位开展活动，如协会牵头，到兄弟开发单位企业去参观学习，到市内外考察、交流。并且在形式上能更活跃一些，总之，我们希望多参加协会的活动。

金地武汉地产公司董事长严家荣：
      规划协会在政府和企业之间发挥了应有的桥梁纽带作用。非常感谢协会给我们提供发言的机会，在此，说说我们的想法，也算是我们的建议：
      第一、“国六条”下发后，武汉如何贯彻执行，希望尽快出台武汉的实施细则。
      第二、在贯彻“国六条”过程中，应以规划为“龙头”，加强房地产开发的统一协调与管理。同时，在贯彻实施中会遇到一系列新的情况和问题，有些问题的解决，规划国土部门统揽不了，这就需要有些相关部门来配合，更需要政府介入，有不少单位存在着矛盾和问题，需要政府有人抓这件事，做好统一协调工作。
      第三、规划国土部门与企业应更近些，了解目前商品房销售中的困难，请政府统一协调。希望规划国土部门建立常设机制和相关制度向政府汇报，这样效益上会有帮助。
      第四、希望协会以后多开展此类活动，有助于企业把难处进行汇报，我们有什么困难和问题能及时向规划局反映，同局机关和领导进行及时沟通，并希望获得指导和支持。

                   
武汉安居工程发展有限公司总经理王波：
      多年来，协会为开发公司做了大量工作。希望规划协会多组织活动，让大家相互交流、相互学习、取长补短，为武汉市城市建设多尽一份力。也为开发公司的“老总”们多提供一些能反映困难，反映开发建设的实际困难以及心愿的机会，经常组织到兄弟单位之间互相参观学习，也可组织到国内外考察。

和记黄埔地产有限公司总经理李俊：
      我谈两点意见：
      第一、根据新的形势和任务的要求，规划协会可否设立一个规划经济委员会，以便更进一步地做好协调与维护利益的工作。
      第二、在贯彻实施“国六条”中，武汉也会出台实施细则。建设按不同的比例设立不同的标准，同时，对诸如出让金、配套费、成交价等经费也一并考虑进去，促进调控措施的落实。

武汉市规划国土管理局局长张文彤：
      今天，规划协会的座谈会开得比较好，对本人来说是一个非常好的机会，能够直接地、全面地听取各开发企业、各会员单位对规划管理、土地管理的建议和意见，很难得规划协会是2002年3月份成立的，历时4年，做了大量的工作。在这四年时间里，各会员单位特别是在座的各位领导对规划协会的工作、对武汉市的规划土地管理工作给予非常多的关心、支持和帮助，在此，表示衷心地感谢。
      关于协会工作。在这四年里，承办了国家级、地区行业级以及专业的各类活动12次，这里包括了中国城市规划协会的10周年庆典活动等；接待了中央国务院、省市领导、学者、专家2000余人次；组织评审、推荐、申报部、省的优秀规划设计项目有20余项，其中有9项获得了部一级的奖励，11项获得了省一级的奖励；与各专业委员会举办了各类的专业技术培训班32次，培训了2400人次，组织学术报告会22场次，与会人数达到了3000多人。另外，在武汉市的“城市规划志”，武汉市的“土地志”、“矿产志”、“测绘志”等专志的编纂过程中，规划协会也做了大量的工作。回顾这四年多的时间，协会工作取得的成效是非常显著的，它最终的作用是直接反映到了规划土地管理上，反映到了整个经济社会的发展上。回顾以前，我们对下一步的工作是信心百倍的。
      当前，武汉市规划国土局继续保持着“规土合一”的管理体制， “规土合一”从一个方面来说是工作量大，管理的范围很广，行政证许可内容非常多；从另一方面来说“规土合一”又有一个非常大的优势，比如在土地利用规划和城市总体规划之间的衔接在城市可用地空间与城市总体规划空间结构的衔接上，在土地自然经营如何主动实施城市规划上来说有很多的优势。那么如何发挥它的优势，如何进一步推进我们的工作呢？我们就此进行了一些思考：
      1、关于武汉城市规划体系不断完善的问题。武汉市规划国土局在前面各任老领导和全体同志们的辛勤工作下，为武汉市的城市规划奠定了较好的基础，我们当前面临着许多新形势、新问题，针对这一块，我们首先应该进行规划体系不断的完善和升华，随着形势不断的发展，我们原有的规划体系在内容上需要不断的充实，整个规划指标体系及各类标准等需要进一步的调整，在这一块我们提出了几项重点工作：一是进一步加强基础工作。比如说对城市发展战略的研究，基础的测绘，交通体系基础的调查，城镇地籍的基础调查等，这些工作都是完善和编制规划体系的前期的最基础的工作；二是关于制定合理科学的编制计划。每年规划局承担了大量的规划编制任务，那么计划的提出应该有的放矢。从目前来看，规划编制不是少了，而是编多了，在指导建设与管理的过程中经常产生混沌的感觉。一个区域在不同的层次规划里，在不同的专项规划里有了不同的界体，有些公示了，有些审批了，有些仅仅完成了成果，所以在前期基础工作过程中，优化编制计划是非常重要的。三是要从宏观、中观、微观层面上来建立和完善我市的规划体系。第一，目前，摆在我们面前的是一个契机，从前年开始，我们土地利用总体规划和城市总体规划的新一轮的编制工作已经启动，到今年年初两个规划的技术纲要已经分别通过了国土资源部和建设部的专家评审，那么在宏观层面我们已给下一步规划体系的完善和对规划管理工作设定了一个新的起点。按计划今年年底这两个规划将报请国务院最终审批通过。规划院吴院长对城市总体规划做了介绍，对武汉市的城市的定性、城市发展空间重新构架等问题，都做了明确的介绍。那么，土地利用规划对我们下一步发展空间和土地可利用资源相应地进行了一个合理的布局，一个是科学的界定武汉市城市的下一步如何发展，一个是为下一步的发展提供一个可利用的空间，所以两个规划在宏观层面上为武汉市今后15年的发展奠定了一个比较坚实的基础。第二，结合着宏观层面规划的研究，次区域的规划，中观层面的规划将是我们下一步努力的工作方向。大家知道，武汉市的中观层面的规划包括法定图则，应该说通过前几年的努力对整个中心城区已经做到了绝大多数的覆盖，控规做了90片，193平方公里，包括重点地区的法定图则，比如王家墩商务区的法定图则等。但整个规划还有一定欠缺，需要完善。根据现有发展形势以及城市实际发展的状况，对整个中观体系的规划需要再研究，再论证，这一中观层面的规划研究与编制，要与我们整个所面临的情况相结合，与我们上层次规划中新近调整的要求相结合，与我们具体的建设行为相结合。这个规划非常重要，是一个具体量化、一个具体指导我们规划管理、建设行为和设计行为这样一个层面的规划，这一块规划是需要进一步加强的。能给我们在下一步管理、建设、设计三方面工作提出一个非常明细的、量化的依据。第三，微观层面的规划，包括重要节点的城市设计。主要把城市设计贯穿到对重要节点的管理与设计过程中，比如市政府提出的关于沿江的历史风貌区的保护问题，比如后襄河、王家墩以及范湖地区的重要空间节点的城市设计问题；比如说最重要的一个地铁换乘站——循礼门周边的城市规划问题等等。实际上是从宏观到中观再到微观这三个层面的规划体系在不断的完善，宏观层面确定一个城市的发展方向发展规模和发展秩序；中观层面规划对我们具体的工作进行了量化的指导；微观层面对我们整个的空间形态予以非常明确的界定，相对我们整个的规划管理工作，就形成了一个层次明晰，内容全面，指导性又非常强的这样一个规划指导体系，通过这个体系使管理者、建设者和设计单位形成了一个统一的游戏规则，在三者之间建立起了非常好的联系桥梁。这是我们当前准备着重开展的两项工作，一个是总规收尾的迅速完成，一个是中观及微观层面工作的逐步展开。在这个过程中，微观和中观层面的展开需要一个较长的时间进行编制，可能就会有一些过渡性的政策法规要进行研究，比如开发强度的分区控制问题，界定不同区域的开发强度，通过相应的标准、程序及计算规则，指导具体的设计。这是侧重于中心城区的考虑。对于远城区而言，主要是新增建设用地空间不断扩张的问题，远城区目前的招商引资形势还不错，但是在一定程度上借助于资源作为招商的筹码还是时有发生。各区在土地利用规划，城市规划的编制过程中，积极性很高，但是也有两方面的问题：一是资金和技术力量不够，二是忽略自身的经济发展规模和人口发展规模盲目扩大建设用地范围。从城市建设来说增加空间是有益的，但于基本农田保护方面有矛盾。我们将通过市局相应的资金和技术的支持，指导各个远城区对本区规划体系的不断完善，通过合理的用地规模的确定，合理布局空间发展形势。
      2、关于土地资源的合理使用问题。主要分两大块，三部分。两大块就是国有存量地的进一步盘活和新增建设用地的合理使用，三种方式：通过社会拆迁形成相应的土地储备规模，通过收购形成相应土地储备规模，通过征用形成相应土地储备规模。在这块工作中，规划国土局在2006年下半年乃至今后进一步扩大政府对土地的储备力度，借助整个社会的力量，增大储备资金的筹备渠道，进一步增大政府能够调配的土地用地量，满足不同时期社会各阶层对于用地的需求，从而，增大政府的调控力度。对于整个拆迁工作来说，这是目前难度比较大的一项工作，拆迁征地造成了整个储备周期过长，财务成本无限增加，甚至带来了局部的社会不稳定。在征地工作方面，通过统一的年产值标准和综合区片定价，保证了一定时期内（3－5年）一定区域内农民所得到的征地补偿。在拆迁工作方面，下一步将强化区域级的职能，通过拆迁许可的严格管理，保证拆迁安置方案的相对完善，比如拆迁资金的及时到位，安置房源的及时筹措等。逐步推行行政强拆，保护被拆迁者的利益，保护好方方面面的利益，进而缩短储备周期。
      3、前不久，国务院下发了37号文件，简称“国六条”，接着建设部出台了165号文件。在座的各位非常关注国家宏观调控的有关政策，在国务院37号文出台之前，市领导、规划国土局、房产局、建委、开发办参加了国土资源部召集的会议，就武汉市的情况进行了汇报。从总体看武汉市的房地产市场是稳健的，五年来我市整个房地产市场的投资占整个固定资产投资一直维持在25％左右，在同类城市里低于平均值，房价收入在全国同等的19个大城市中为10.6％，排在第12位。规划国土局会认真学习中央文件，结合武汉实际，制定可行措施，促进房地产市场，促进经济社会健康发展。规划国土局会有区别、有针对性地开展闲置土地的处理，加大经济适用房的建设，合理制定土地利用计划，对相应的技术标准、比例合理布局等问题进行研究。
      4、关于规划协会工作。协会成立四年来，做了大量工作，为武汉市的规划土地管理提出了很多好的建议，那么在下一步工作中协会应进一步发挥自身作用，表现在两个方面：一是通过协会跟管理者、建设者、设计单位形成有机的沟通桥梁，更直接地听取各方面对武汉市城市的规划编制、规划土地管理的建议和意见，为管理服务，为决策服务；二是通过协会的工作加大培训交流方面的工作力度，为我们的整个规划管理、土地管理以及会员单位的各类工作提供人才保证、队伍保证。
最后，非常感谢协会和各成员单位一直以来给予规划国土局的关心帮助，感谢各位对规划国土局提供的宝贵建议与意见，可以指导下一步工作的具体开展，希望协会在下一步的工作中发挥更好的作用，衷心希望在座的各会员单位的领导能及时的为规划国土局提出各类建设性的意见。
      衷心感谢大家！

二○○六年七月二十一日