中国城市规划设计研究院中部分院 | 中规院中部分院开发“AI+”一体推进城市体检与更新技术

“AI+”一体推进城市体检与更新技术，基于多源异构数据构建涵盖人口、产业、设施等的城市体检与更新规划数据库；通过人口时空大数据的提取与建成区的叠加分析，能够精准识别80m×80m网格单元的闲置低效的居住、工业、商服地块与既有建筑；基于房地产交易数据，构建商品住宅、商办写字楼交易价格预测模型，预测不同用途情景下闲置低效地块开发价值；考虑各项更新成本和目标利润，精准测算闲置低效地块转换为商品住宅、商办写字楼的盈利平衡点及容积率，为政府更新决策、确定项目资金平衡方案提供科学依据；在社区层面精准计算儿童、青年、老年人群的空间分布，精准定位儿童、青年、老年友好型设施的现状布局，精准刻画设施供需匹配关系，评估完整社区建设进度，找准短板弱项，实现“花小钱办大事”。

“AI+”一体推进城市体检与更新技术，能够大幅降低闲置低效空间的摸排成本，提高识别的精度和效率，提升城市更新决策的科学性；能够大幅降低社区调研成本，提高工作效率，支撑完整社区建设精准施策，切实提高老百姓的获得感、幸福感、安全感。

通过24小时人口时空大数据的提取与用地叠加分析，精准识别80m×80m网格单元的闲置低效的居住用地、工业用地、商服用地及既有建筑，实现闲置低效空间摸排从“人海战术”到“智能定位”。

24小时人口热力动图

结合住宅交易、商务办公写字楼交易数据，通过滨水空间、公园绿地、行政中心、重点小学、医院等8类空间因素的影响分析，构建多元回归预测模型，能够精准预测闲置低效用地转换为商品住宅、商务办公写字楼的交易价格及资产价值。

房地产交易价格图

根据交易价格预测模型，测算闲置低效用地转换功能之后的销售收入，分析所需补缴土地出让金、拆迁安置、建安、绿化、市政投入等成本和目标利润，精准计算转换为商品住宅、商服办公写字楼的盈利平衡点及容积率，比选转换为不同途的盈利临界点的容积率，为政府制定详细规划条件、确定项目资金平衡方案提供依据。

达到盈利平衡点的容积率比较图

在社区层面精准计算儿童、青年、老年人群的空间分布，精准定位儿童友好型、青年友好型、老年友好型设施的现状布局，精准刻画设施供需匹配关系，形成3类设施9个维度的雷达图，能够找准短板弱项、精准施策，实现“花小钱办大事”。

各社区年龄结构图

社区设施供需匹配雷达图

基于全龄友好视角，按儿童友好型、青年友好型、老年友好型3大类设施9个小类进行赋分，计算各社区综合得分，评估完整社区建设进度，助力社区品质提升，为政府决策提供依据。

基于Python、ArcPy原创开发“闲置低效空间识别—更新潜力预测—更新情景比选、社区人口与设施供需匹配—完整社区建设评估—生成更新项目库”的一体化技术平台，融入大模型智能 Agent，实现全流程自动化执行技术闭环。

目前，中规院中部分院将“AI+”一体推进城市体检与更新技术在武汉市武昌区、黄冈市试点应用，实现80m×80m网格单元的闲置低效居住、工业、商服、公服用地及既有建筑的精准识别，科学预测闲置低效空间的更新潜力与价值，支持更新情景模拟决策，在社区层面实现儿童、青年、老年人群与设施的精准定位，科学研判社区设施供需匹配关系，精确评估完整社区建设进度，生成更新项目清单，实现一体推进城市体检与更新的效果。

在试点应用基础上，正在搭建“AI+”湖北城市体检与更新智能评估平台，深化构建湖北社区体检与完整社区建设智能评估系统，构建AI 驱动的城市更新智能决策 Agent 体系，实现问题发现、成因分析、方案生成、效果反馈全周期管理，推动城市更新从经验决策向数智驱动转型。