城市更新实操“宝典”之场景二：自主改造想改用途，路径怎么走？

盘活低效闲置建筑、推动功能提质升级，是优化城市空间、激活产业活力、补齐民生短板的关键路径。自有闲置、空置的建筑想改变用途，却苦于没有路径，资产盘活遇上合规性风险，或者担心变更用途手续繁琐，应该怎么办？

为推进存量资源的精准盘活与集约高效利用，武汉市人民政府办公厅于2023年12月印发《武汉市低效用地再开发试点工作实施方案》（武政办〔2023〕121号），明确了要探索存量保留建筑实施用途转换和兼容使用的条件和规则，梳理了可转范围、过渡期支持政策、审批简化等实操要点。

根据武政办〔2023〕121号文有关要求，市自然资源和城建局积极指导各区开展试点探索。江汉区作为存量商务楼宇功能转换的先行试点区，于2025年6月出台《存量商务楼宇临时改变建筑使用功能实施方案（试行）》（江政办〔2025〕12号），明确已建成商务楼宇临时改变建筑功能用于养老服务、酒店、医疗的办理路径及审批流程。

• 项目概况

项目为越秀国金天地T4塔楼，总建筑面积3.83万平方米，其中可经营面积2.87万平方米。由土地使用权人武汉康景实业投资有限公司自主改造，引入万豪集团旗下源宿公寓品牌运营。

• 政策应用情况

依据武政办〔2023〕121号文、江政办〔2025〕12号文等文件，项目在不改变地块办公用地性质、不调整土地权属的前提下，将写字楼临时变更使用功能为高档四星级酒店。改造仅针对建筑内部开展，最大限度降低改造对建筑原有结构和城市界面的影响。作为江汉区存量楼宇改造的标杆项目，项目带动庭瑞大厦、国际大厦等同类项目实施，推动存量不动产的功能升级与价值盘活，为同类商务楼宇低效利用提供了直接参考。

在试点经验基础上，市住房和城市更新局、市自然资源和城建局等多部门于2025年9月联合印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（武住更发〔2025〕12号），进一步提出“支持存量商务楼宇发展符合区域发展需求的功能业态”等支持政策，为全市存量楼宇一定期限内功能转换提供制度化保障。

为落实国家、省关于积极应对人口老龄化、推进“一老一小”服务体系建设及盘活存量公共资源的部署，市民政局、市教育局、市自然资源和城建局于2025年6月联合印发《武汉市闲置教育资源改建养老设施试点工作方案》（武民政〔2025〕12号），在不新增建设用地的前提下，匹配社会发展中的居民需求变化，补足街道养老服务短板，实现低效资源活化与公共服务能级提升，为全市闲置公共资源盘活利用提供了借鉴。

《武汉市闲置教育资源改建养老设施试点工作方案》（武民政〔2025〕12号）以洪山区等4个行政区为试点区，以5个项目为试点，探索闲置教育资源改建养老设施用途转换路径。其中洪山区蝴蝶园幼儿园为闭园幼儿园，由梨园街道办事处负责政策指导、协调监管，引入康益助老服务中心，通过临时改变建筑用途方式，不新增建设用地、不新建建筑，改建为梨园街道养老服务综合体。项目由社会资本全额出资建设，自主运营、自负盈亏。目前该项目已完成改造并投入运营，总建筑面积约2000平方米，设置床位10张。另外4个试点项目基本改造完成，预计2026年上半年陆续投入运营。

存量建筑用途转换的相关政策，既是破解低效闲置难题的金钥匙，也是城市更新的实操工具箱，提供清晰路径、降低转型成本、释放资产价值。我局正持续深化研究相关配套政策，让闲置建筑 “活起来、强起来、优起来”，把低效资源转化为发展资产、民生福祉，致力于推动武汉城市更新高质量发展！