城市更新实操“宝典”之场景三：老旧厂房想转型，土地用途难支撑？

存量房产、土地想转型发展新产业、新业态，往往面临审批程序时间长，补缴地价款成本高的困境。为盘活存量空间、降低用地成本，武汉市自然资源和城乡建设局于2022年6月印发《强化自然资源要素服务保障助力稳增长实施方案》（武自然资规发〔2022〕35号），明确提出“5年过渡期”政策。

政策是好的，但使用有前提。政策要求：利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，在满足消防、地质、结构等要求，不损害相关利害关系人的合法权益，不改变建筑面积、不改变建筑高度的前提下，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年期过渡期政策。

《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）明确：过渡期原则上不超过5年。过渡期届满时，根据是否符合产业发展方向和履约监管要求，明确后续发展路径。

项目位于洪山区杨春湖商务区，紧邻武汉火车站，区位优势明显。2016年武钢集团产能转移后释放出工业土地约40.4公顷（约606亩），闲置厂房建筑面积约13万平方米，企业面临如何有效盘活资源、导入新产业、实现转型升级的难题。

项目由武钢集团联合洪山区政府实施，其中，武钢集团负责产权范围内厂房翻新和环境整治，洪山区政府负责招商及基础设施和周边环境提升。项目基于“修旧如旧、空间织补、功能完善”理念，对6.66公顷（约100亩）首发区范围内13座建筑进行改造，保留厂房工业骨架，将废旧工业零部件改造为艺术装置，重组内部空间，植入现代功能。

依据武自然资规发〔2022〕35号文等政策文件，项目利用存量房产发展文化创意、科技服务业，按原用途和土地权利类型享受“5年过渡期”政策，打造“文创+科创”融合发展的双创产业园区。

2023年6月，首发区正式开园，入驻企业48家，去化率97%，成功举办钢博会、武汉设计双年展等大型城市活动，成为武汉市产业转型、工业文化传播的新地标，获评全国城市更新优秀案例，项目经验被国务院国资委收录进《奋楫笃行——地方国有企业改革深化提升行动案例集》。

“5年过渡期”政策是存量时代城市更新的重要政策创新，通过给予市场主体“缓冲期”，为存量空间的灵活转型、产业与功能的优化升级提供了制度保障，有利于激发城市内生动力，实现高质量发展。