城市更新实操“宝典”之场景七：公共设施建设导致项目难平衡，容积率怎么“搬家”？

城市更新项目里，公共设施建设、历史建筑保护这些“费力但未必赚钱”的活，没人愿意干。武汉的办法是“做贡献有回报”——市自然资源和城建局联合市住房和城市更新局印发《关于促进中心城区城市更新单元公共设施建设的用地强度管理规定（试行）》（武自然资建发〔2025〕6号），提出谁代建公共绿地、公共服务设施或保护历史建筑，就给谁容积率奖励，奖励可以在更新单元内转移。该政策激励社会企业主动参与公共设施建设，有效解决了公共设施“谁建、怎么补、如何平衡”的难题，推动完善城市服务功能，提升居民生活品质。

建设用地规划建筑面积（包括地上和地下计容建筑面积）由基础建筑面积、用地转移奖励建筑面积、复合项目奖励建筑面积三部分组成。

符合以下情形的，可计入奖励建筑面积。

更新单元实行建筑规模上限控制和总量平衡。

项目位于武昌区两江四岸核心区，总用地面积约128公顷，是武汉市“强功能”第一批重点更新单元之一。

项目依托武九生态文化长廊等资源，规划了贯穿全区的开敞空间体系，并在关键节点布局公共服务设施。但因经济平衡压力较大，开敞空间与公服设施难以单独实施。依据武自然资建发〔2025〕6号文第五条明确的可享受用地转移奖励面积情形及计算方式，更新单元按“整体布局、统一建设”思路，结合城市设计，同步代建公共绿地与公共设施。代建相邻公共绿地的，按容积率50%折算转移至项目用地；复合利用公共停车场的，按容积率50%折算转移至项目用地；项目用地内划出集中绿化的，按容积率1.2倍折算转移至项目剩余用地。在整体经济平衡的基础上，打造步行友好街区和生态文化长廊，形成错落有致的城市空间形态。

项目的创新模式成功入选全国城市更新优秀典型案例。

依据市住房和城市更新局、市自然资源和城建局等6部门于2026年1月联合印发的《关于印发支持城市更新的若干政策措施（第一批）的通知》（武住更发〔2026〕4号），保障民生、附属设施、实施公益性贡献等项目也可享受容积率奖励。

城市的温度，藏在每一块绿地、每一座老建筑、每一处便民设施里。从“要我建”到“我要建”，武汉用容积率奖励的“小杠杆”，撬动了城市更新的“大棋局”。未来，随着更多政策红利的释放，会有更多企业参与到城市更新中来，让城市更宜居、更有温度。